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Extranjeros con Propiedad en México
La Constitución mexicana regula la propiedad de la tierra y declara que ... dentro de una zona de 100 kilómetros de la frontera o 50 kilómetros de la costa, un extranjero no puede adquirir el dominio directo de la tierra.
Estas áreas son conocidas como zonas de restricción o prohibiciones. Sin embargo, el mexicano más reciente Ley de Inversión Extranjera, que fue ratificado el 28 de diciembre de 1993, permite a un extranjero o empresa extranjera para obtener los derechos de propiedad a través de un fondo fiduciario denominado Fidelicomiso, el equivalente de un fideicomiso beneficiario EE.UU.
. Como alternativa a la compra de bienes inmuebles no residenciales se puede lograr a través de una empresa mexicana que, bajo ciertas condiciones, puede ser 100% de propiedad extranjera. Se firma un convenio que dice que la empresa está sujeta a la legislación mexicana y los propietarios no invocar las leyes de su país de los padres. Además, los bienes inmuebles deben estar registrados en el Ministerio de Asuntos Exteriores y ser usado para actividades no residenciales. En otras palabras, en virtud de los extranjeros sobre las condiciones directamente pueden adquirir propiedades para el turismo, comercial e industrial.
Cualquier extranjero o nacional mexicano puede constituir un Fideicomiso (el equivalente a un fideicomiso benéfico de América) a través de un banco mexicano, a fin de comprar bienes inmuebles en cualquier parte de México, incluyendo la zona restringida. Para ello, el comprador pide un banco mexicano de su elección para actuar como fiduciario en su nombre.
El banco obtiene el permiso del Ministerio de Relaciones Exteriores para adquirir la propiedad elegida en la confianza. El Fideicomiso puede establecerse por un período máximo de 50 años y puede ser renovado automáticamente por otro período de 50 años. Durante estos períodos, el propietario registrado tiene derecho a transferir el título a cualquier otro partido, incluyendo los miembros de su familia.
El banco se convierte en el propietario legal de la propiedad para el uso exclusivo del comprador o beneficiario que tiene todas las ventajas de un propietario directo, incluyendo la posibilidad de arrendar o transferir sus derechos de propiedad a un tercero oa un pre-designado heredero. Durante este período, el extranjero es considerado como un ciudadano mexicano.
El administrador es responsable ante el comprador o beneficiario para asegurar el cumplimiento exacto de la confianza, de acuerdo con la legislación mexicana. Es assums supervisión técnica, jurídica y administrativa a fin de proteger los intereses del comprador / beneficiario. Fideicomisos no se llevan a cabo por el mandatario como un activo del banco.
A efectos prácticos, incluso en zonas sin restricciones, muchos extranjeros e incluso nacionales mexicanos prefieren colocar sus bienes en virtud de un Fideicomiso.
Como se lleva acabo
La mayoría de las transacciones inmobiliarias se abre después de una oferta de compra por escrito es aceptada por el vendedor y cuando un acuerdo de compra-venta (contrato de pagarés) es firmado por ambas partes. En la mayoría de los casos, un depósito es requerido por el agente con el fin de transmitir la oferta al vendedor. Si la transacción se realiza directamente con el vendedor, es altamente recomendable que un agente de bienes raíces o un abogado ser consultado antes de firmar cualquier documento o el intercambio de dinero.
En algunas áreas es una práctica común de ofrecer al vendedor, como pago anticipado, el equivalente a 20-50% (incluyendo el depósito inicial) del precio total al firmar el acuerdo de compra-venta, que debe contener una cláusula de penalización en caso de que haya un incumplimiento de contrato por cualquiera de las partes.
Normalmente, cuando la firma de la escritura o escritura oficial, que debe ser certificada por un notario público (notario), el saldo se paga y se entrega la propiedad. Esto no debería durar más de 45 días. En determinadas zonas de veraneo, la costumbre de utilizar "fondos en custodia" se está aplicando.
Notario Publico
El notario público es un gobierno designado abogado que los procesos y certifica todas las transacciones de bienes raíces, incluyendo la elaboración y revisión de todos los documentos de cierre de Bienes Raíces, asegurando así su transferencia adecuada.
Todos los poderes, constitución de sociedades, testamentos, testigos oficiales, etc también son manipulados y debidamente registrado a través de la oficina del notario público, quien también es responsable ante el gobierno para la recaudación de todos los involucrados.
En cuanto a las transacciones inmobiliarias, el notario público, previa solicitud, recibe los siguientes documentos oficiales, que por ley se requiere para cualquier transferencia:
Un certificado de no adeudos del Registro Público de la Propiedad sobre la base de una búsqueda de título completo.
Una declaración del Tesoro o el municipio en relación con las evaluaciones de la propiedad, las facturas de agua, y otros impuestos pertinentes que podría ser debido.
Una evaluación de la propiedad para fines fiscales.
Costo Fideicomiso
Sobre la base de una tarifa actual, el banco cobra la persona que solicita un Fideicomiso un pago inicial (aproximadamente 500 dólares EE.UU.) para la elaboración del acuerdo y la confianza, más un porcentaje en función del valor de la propiedad. Además, el banco cobra una cuota anual (de nuevo, dependiendo del valor de la propiedad) para cubrir sus servicios como administrador.
Seguro de Título
Existen diferentes tipos de seguro de título. No es seguro de título disponible en la tierra (Estilo EE.UU.) y de seguro de título sólo disponible en el Fideicomiso (Banco Fiduciario).
Una política de seguro de título es un contrato de indemnización que se compromete a pagar por una pérdida de hasta el importe nominal de la póliza si el estado del título es diferente de lo que figura en la política y el asegurado sufre una pérdida como resultado de la diferencia.
Una política de seguro de título debe incluir tanto a las reclamaciones derivadas de problemas con el título que podría haber sido descubiertos en los registros públicos, y los llamados defectos no constancia de que no podría ser descubierto en los registros públicos, incluso con la búsqueda del título más completo.
Una política de seguro de título no sólo protegerá a los asegurados durante el tiempo que tienen un interés en la propiedad, sino que también proteger a sus herederos y legatarios por el tiempo que poseen un título de la propiedad.
Una política de título asegura contra pérdida por causa de las cuestiones expresamente indicado o cubierto en la póliza. Los compradores de bienes inmuebles corren el riesgo de graves pérdidas económicas en relación con el título de la propiedad adquirida. El vendedor puede título de falta a la propiedad debido a un problema en la cadena de título o no pueden poseer todo el interés en la propiedad que pretende transmitir.
Debido a los muchos derechos, demandas, intereses y gravámenes que la ley reconoce en bienes raíces, es esencial para que el comprador tiene una búsqueda de título y examen llevado a cabo antes de la compra se ha consumado con el fin de determinar con precisión la naturaleza del título de la vendedor le puede transmitir y los derechos e intereses de todas las demás partes en el pedazo particular de propiedad. Título políticas ofrecen la única protección disponible contra los defectos ocultos de la titularidad que no aparecen registrados como falsificación, suplantación de identidad, la capacidad de las partes, reconocimientos defectuosa, y el mecánico incipiente y gravámenes materialmen's.
En la actualidad, el seguro de título de América sólo está disponible para los inversores extranjeros. El beneficio de seguro de título de América para su propiedad real de México es que sus derechos son exigibles en los EE.UU. en contra de una empresa de EE.UU.. Antes de adquirir un seguro de título, se recomienda que lea la política y determinar el alcance exacto de que ofrecen.
El seguro corre alrededor de $ 4 a $ 7 por cada 1.000 dólares de valor de la propiedad.
Seguro de título se ofrece en México por las siguientes empresas:
Stewart Title Insurance Company
Fidelity National Financial (FNF)
First American Title Insurance
Recuerde ...
Los extranjeros que deseen poseer propiedades en México debería considerar lo siguiente:
Entender que México es un país extranjero con un único conjunto de leyes que deben cumplirse a fin de adquirir los derechos reconocidos en bienes inmuebles. No espere que el papeleo, el procedimiento o los costos de ser el mismo que en Arizona.
Si va a comprar en la zona restringida, usted debe comprar a través de un Fideicomiso del Banco de México (Fideicomiso). No use una empresa para adquirir la propiedad residencial.
Un fideicomiso no es un contrato de arrendamiento.
Para estar seguro de que vas a encontrar buen título, EE.UU. la compra de seguro de título.
Agentes de bienes raíces no tienen licencia en México y de custodia como la conocemos no existe. Es imprescindible utilizar profesionales cualificados incluyendo un agente mexicano de confianza o un abogado, posiblemente en cooperación con un abogado de EE.UU. desde el conocimiento de los profesionales mexicanos no tienen seguro de responsabilidad civil.
Insistir en Estados Unidos y la protección de estilo que están disponibles en México, incluyendo pero no limitado a las inspecciones, el seguro de título EE.UU., la evaluación EE.UU., y la financiación de EE.UU.. Usted puede solicitar que la seña en poder de un banco mexicano en un tema de depósito condicional a la satisfacción de las contingencias que se negocia en su oferta de compra, incluida la emisión de un fideicomiso, si procede. Obtener una estimación de los costos de cierre antes de hacer una oferta.
Cuando se compra en una comunidad nueva casa o subdivisión de asegurarse de que las mejoras se encuentran en o que ha habido una fianza para la realización de las mejoras. Si usted ve un anuncio de una subdivisión de México en Arizona, pida una copia del Informe Público de Arizona emitida por el Departamento de Bienes Raíces de Arizona. Solicitar seguro de título y de un Fideicomiso del Banco de México. Sea paciente, las operaciones en México puede tomar más tiempo que usted piensa.
Si alguien sugiere que se deben comprar antes de que su confianza ha sido emitido o sin un Notario Público Mexicano, ¡cuidado! Los notarios son abogados del gobierno mexicano oficiales que están especialmente facultados para formalizar y registrar las transacciones de bienes inmuebles.
Su compra de bienes raíces de México debe ser una inversión, no un juego de azar. Muchos extranjeros han pagado dinero o mejoras construidas sobre la propiedad que no pueden obtener los derechos legales a la legislación mexicana. El gobierno mexicano, en muchos casos ha tomado medidas para ayudar a los extranjeros adquirir derechos reconocidos debido a un fraude generalizado o la ignorancia. En algún momento el gobierno mexicano puede trazar una línea y se niegan a regularizar dichas transacciones. Los extranjeros son más educados y que ahora pueden ser considerados responsables por actuar de conformidad con la ley